近日,兩地房貸利率回升的消息引發熱議。3月20日,貝殼財經記者從石家莊和惠州多家銀行求證到,兩地房貸利率確實在逆勢調整。其中,石家莊地區自4月1日起,首套房貸利率從LPR-50BP上升到LPR-20BP,按當前5年期以上LPR利率3.95%計算,該地區自下月起房貸利率將從當前的3.45%上升至3.75%?;葜莸貐^則已自3月1日起上調了首套房貸利率,從3月前的LPR-50BP上調至當前的LPR-35BP,即從3.45%上調至3.60%。


多位銀行人士表示,這主要是地方根據首套住房貸款利率政策動態調整機制的相關規定進行的自主調節。各地方根據當地房價變化對房貸利率進行調整。如石家莊地區房價環比、同比均已經連續三月上漲,因此該地區房貸利率回調至全國房貸利率下限水平。


“即便是有所上調,這些城市房貸利率仍保持較低水平。這不意味著政策就此轉向?!闭新撌紫芯繂T董希淼預計,其他城市是否跟進還需要看各地房地產市場變化而定。從大趨勢上來看,未來房貸利率總體仍有下行空間。


房價連漲三月

石家莊4月1日起上調利率 上海、西安暫未變化


“我行已經收到了通知,自4月1日起將上調房貸利率?!笔仪f地區某國有銀行個貸工作人員告訴貝殼財經記者,首套房貸利率將上調30個基點至從當前的3.45%上調至3.75%。不過,現在該行還可以申請到3.45%的優惠首套房貸利率。


該工作人員告訴記者,該地區首套房貸利率已經在3.45%這一水平上停留了近1年。近幾天在房貸利率上漲消息的影響下,該行申請貸款的規模有所增多?!疤焯旒影酁榭蛻魻幦≥^低利率”成了她近期工作的第一要務。


石家莊地區的另一家國有銀行工作人員亦告訴貝殼財經記者,該行也將于4月1日起執行最新的房貸利率。本次調整主要是由于近期石家莊地區房價連續三個月同比、環比均有所上漲,因此該地區是根據首套住房貸款利率政策動態調整機制相關規定進行的調整。


去年1月5日,人民銀行、銀保監會建立首套住房貸款利率政策動態調整機制,并規定對于評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市,階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限;而如果后續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲,應自下一個季度起,恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。


根據國家統計局發布的“70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數”,自去年12月至今年2月份,石家莊地區新建商品住宅銷售價格同比、環比指數均超過100,這意味著該地區已連續三個月上漲,符合首套房貸利率下限回調的條件。



此外,據貝殼財經記者統計,在70個大中城市中,新建商品住宅銷售價格連續三個月同比、環比均有所上漲的城市中,除了石家莊之外,還有上海和西安兩地。但這兩地的多家銀行均向貝殼財經記者表示,目前暫未收到首套房貸利率上調的相關通知。


貝殼財經記者了解,上海地區首套房貸利率最低為LPR-10BP,即3.85%;而西安地區首套房貸利率最低為LPR-20BP,即3.75%。有業內人士指出,這兩地不屬于低于全國房貸利率下限水平的情況,因此也就不必跟隨上調。


因地制宜主動回調

惠州小幅上調房貸利率 仍低于全國房貸利率下限水平


3月20日,貝殼財經記者通過惠州當地銀行獲悉,該地區確已自3月起,將首套房貸利率從LPR-50BP回調至LPR-35BP,即從3.45%回調至3.6%。但這一利率水平仍低于LPR-20BP的全國房貸利率下限水平。


值得注意的是,惠州地區的房價并未如石家莊地區連漲三月。根據國家統計局數據顯示,惠州地區僅在今年2月時,新建商品住宅銷售價格指數環比恢復到100.0,但同比仍在100以下。這意味著2月份新建商品住宅銷售價格與上月持平,并已開始企穩。


有接近監管部門人士對貝殼財經記者表示,自2023年1月18日起,惠州市實施階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限?,F在的房貸利率是銀行自身的市場行為,由各銀行結合市場的資金情況、房貸需求情況以及內部資金成本自行決定。


董希淼表示,惠州等地房價已經出現企穩跡象,根據當地的相關情況回調房貸利率屬于常規操作,發揮地方“因地制宜”的房貸利率政策調節作用,符合差別化住房信貸政策的原則。如果未來惠州地區房價持續企穩,或還會有相應調節動作。


事實上,住房貸款利率形成了“三層定價機制”:一是全國層面,央行確定全國性的利率政策下限;二是地方層面,地方政府在全國性利率下限的基礎上,確定當地住房貸款利率下限;三是銀行層面,銀行綜合考慮客戶資質、資金成本等因素,與借款人協商確定實際執行的住房貸款利率。


此外,易居研究院研究總監嚴躍進表示,惠州上調房貸利率15個基點,說明二季度房貸利率政策或有一些新變化,“拼低價”的情況或將不復存在,但是“較低”的利率仍會保留。


其他城市會不會跟進?

不會有太多城市跟進 房貸利率下行或仍是大趨勢


易居研究院數據顯示,目前全國各重點城市中,低于“LPR-20BP”全國首套房貸利率下限的城市包括但不限于南京(LPR-30BP)、合肥(LPR-30BP)、重慶(LPR-30BP)、武漢(LPR-40BP)、鄭州(LPR-50BP)、天津(LPR-40BP)、昆明(LPR-35BP)。


在這上述城市中,僅有天津、昆明地區新建商品住宅銷售價格環比連續兩個月上漲,但目前均未有房貸利率調整的消息出現。



嚴躍進認為,石家莊和惠州打響了房貸利率上漲的“第一槍”,具有信號意義。這說明長達近三年的寬松政策效果顯現。政策是跟著市場形勢做調整的,總體上房貸政策依然會保持寬松的走向,房企和購房者等需要密切關注相關城市的政策新動向,積極主動調整策略。


不過,多位銀行分析人士認為,在樓市仍有待進一步復蘇之時,未來不會有太多城市跟進主動上調房貸利率,因此總體影響不大。


東方金誠首席宏觀分析師王青認為,2024年政策面的重點之一是要推動房地產行業實現軟著陸,其中適度降低居民房貸利率是關鍵一招。他預計,接下來除了作為居民房貸利率定價基礎的5年期以上LPR報價會持續下調外,監管層還將通過下調首套房貸和二套房貸利率下限等方式,進一步推動居民房貸利率下行。


新京報貝殼財經記者 姜樊 編輯 陳莉 校對 柳寶慶